מהי התחדשות עירונית  

תחום ההתחדשות העירונית תופס תאוצה בשנים האחרונות, לאור מצוקת הדיור המחריפה ומיעוט הקרקעות הפנויות באזורי הביקוש.

זהו תחום מורכב, המחייב התמחות והבנה רחבה ומעמיקה בתחומי המקרקעין, התכנון והבניה.

מחלקת התחדשות עירונית מתמחה בליווי וייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי ובינוי).

הליווי המשפטי אותו אנו מספקים הינו צמוד ומקיף ביותר, החל משלב ההחלטה העקרונית על ביצוע הפרויקט וכולל ניתוח הפרויקט ובחירת ההצעות מטעם חברות הבנייה/ היזמים ודרך ניהול המו"מ, על מנת לקבל תמורה מקסימלית, בעריכת ההסכם עד לסיום הבניה בפועל ותיקון/ רישום הבית המשותף. בנוסף מחלקת התחדשות עירונית מספקת את מירב הביטחונות הנדרשים להבטחת ביצוע הפרויקט עד להשלמתו.

מושגים נפוצים 

תמ"א 38

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 מעודדת חיזוק מבנים שנבנו לפני ה-1.1.1980 התמ"א מעניקה לוועדות המקומיות סמכות ושיקול דעת לתוספת זכויות בניה למבנית הטעונים חיזוק וניתן להוציא היתרי בניה מכוחה. קיימים שני מסלולים לקידום בקשות לתמ"א. האחד תוספות על גבי

בניין חזק תוך כדי חיזוק המבנה והשני הריסה ובניה מחדש.

הרוב הדרוש

יציאה לפרויקט תמ"א 38 אפשרית עם חתימתם של 80% מבעלי הזכויות בבניין. אין צורך בחתימת כלל הדיירים.

דייר סרבן

דייר סרבן הינו דייר שלא מעוניין בביצוע פרויקט תמ"א 38 מסיבותיו. במידה ולא מצליחים להגיע להסכם בין הצדדים, קיימת פנייה למפקח על הבתים המשותפים והאחרון הוא שמחליט האם הסירוב מוצדק. במידה ולא המפקח חותם על ההסכם בשם הדייר הסרבן.

מיסוי

תמ"א 38 מכילה מספר סוגי מיסים, לרבות: מס שבח, היטל השבחה, מס רכישה, מע"מ והיטלים נוספים כדוגמת

אגרות בנייה ועוד. מיסים אילו חלים על היזם המתקשר עם הדיירים בביצוע הפרויקט.

תנאי סף

תמ"א 38 חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל- 1 בינואר 1980. התמ"א אינה תקפה בעבור מבנים שגובהם אינו עולה על שתי קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר. מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כדוגמת מחסנים. מבנים שנקבעו להריסה על פי תכנית או על פי צו בית משפט.

ייעוץ משפטי

לכל בניין עומדת הזכות לשכור שירותים של עו"ד על מנת שייצג אותם נאמנה אל מול היזם עמו הם עתידים

להתקשר בביצוע הפרויקט. מימון שירות זה חל על היזם.

מפקח בניה

 

לכל בניין עומדת הזכות לשכור שירותים של מפקח בנייה על מנת שישמור על התקיימות סעיפי המפרט הטכני במהלך עבודות הבנייה וכן יפקח על עבודות הקבלן המבצע. מימון שירות זה חל על היזם.                               

תקן 431

ת"י (תקן ישראלי) 431 נחקק בשנת 1975 בנוגע לתכנון מבנים שיהיו מסוגלים לעמוד בפני רעידות אדמה. תקן זה נכנס לתוקף בשנת 1980. מאחר שקודם למועד זה לא חל התקן המחייב ביסוס מבנים בעת רעידת אדמה, הוחלה תמ"א 38 על מבנים שהוצא להם היתר עד ל- 01/01/80, מתוך רציונל שהמבנים בישראל להם ניתן היתר בנייה לאחר ה-01/01/1980 אמורים לעמוד בתקן 413 מלכתחילה.

תמ"א 38/1

עיקרו של תיקון מס' 1 משנת 2007 הינו לפרויקט במתכונת של חיזוק הבניין הקיים. בדר"כ תוך הוספת ממ"ד לבניין הקיים (במסגרת גבולות מגרש האפשריות), הוספת מעלית, שיפוץ חזיתי, שיפוץ והרחבת לובי וכיוצ"ב.

תמ"א 38/2

תיקון מספר 2 של תוכנית מתאר הארצית המאפשר להרוס ולבנות מחדש את הבניין, בהתאם לתוספת הזכויות   על פי התמ"א.  יש לשים לב כי אין מדובר בפרויקט "פינוי-בינוי" במובנו של ביטוי זה בחקיקה.א

 

תמ"א 38/3

תמ"א 38/3 הוא תיקון לתמ"א 38 שעיקריו הם הרחבת סל הזכויות.

(2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתוכנית המקורית). במסגרת התיקון בוצעה הרחבת תחולת התמ"א

על בניינים קטנים ואפשרות של העברת זכויות מכוח התמ"א למגרש אחר.

 

פינוי בינוי

מסלול "פינוי-בינוי" הינו מסלול להריסת מבנה קיים, והקמת מבנה חדש במקומו תוך מתן מענה תכנוני כולל לאזור, לרבות טיפול בשטח הציבורי, במבנים, דרכים וכיוצ"ב. על פי רוב מתייחסים פרויקטים אלה למתחמים רחבי היקף במסלול זה הגדלת דירות הבעלים ושדרוגן הוא בהגדלת זכויות הבנייה, המאפשרות ליזם להקים מספר דירות רב בהשוואה למספר הדירות הקיים.א

 

תוכנית הרבעים - תל אביב

תוכנית המחלקת את העיר תל אביב לרבעים שונים. התכנית מגדירה בכל רובע את היקף זכויות הבניה המקסימלי למימוש.  תוך קביעת גובה הבנייה המקסימלי, קווי הבניין, מספר הקומות הנוספות, הפקעה אם נדרשת וכד' וזאת תוך הבחנה בין פרויקטים של חיזוק בניין קיים ותוספות עליו, לבין הריסה של בניין והקמתו מחדש. התוכנית מצויה בשלבי הכנה ואישור סופיים של ועדת הערר במועצה הארצית. תכנית הרבעים עתידה לחול על רובע 3 ורובע 4 במרכז תל-אביב בבניינים אשר מיועדים למגורים.א

 

טופס 4

המכונה גם טופס איכלוס, הוא הטופס המאשר כי המבנה בטוח וראוי למגורים. הטופס מאשר בין היתר כי הבנייה מבוצעת בהלימה להיתר הבניה שניתן לפרויקט ועל פי כל התנאים והדרישות של הרשויות הרלוונטיות לרבות, מכבי אש, חברת הגז, חברת החשמל וכדומה.א

היתר בניה

 

אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה לפרויקט שבגינו הוגשה הבקשה. היתר בנייה יינתן מכוח התב"ע התקפה החלה על הקרקע ורק לאחר קבלת היתר בניה זה ניתן להחל בביצוע עבודות הבניה.                             

ועדת ערר

.ועדת ערר הינה בית דין מינהלי אליה פונה האזרח בערעור על החלטות של המחלקה לשירותים חברתיים
ניתן לקבל מידע אודות ועדות ערר, עקרונות ונוהלי עבודה, המפרט את תפקידן, סמכויותיהן וההליכים לפיהן פועלות הוועדות - בתקנה 1.8 של התע"ס

ייעוד הוועדה הוא להבטיח מימוש זכויותיו של האזרח הפונה למחלקה לשירותים חברתיים ולבדוק אם אמנם המחלקה לשירותים חברתיים פעלה בהתאם להוראות, באותם המקרים שהאזרח עורר על החלטת המחלקה ולדאוג לכך שהמחלקה לשירותים חברתיים תודיע לפונה על החלטותיה במקרה שהאזרח טוען שלא קיבל תשובה על פנייתו.א

 

בנק מלווה

בנק אשר ייתן ליווי בנקאי לפרויקט ובין השאר ינפיק את הערבויות לבעלי  הזכויות.א

 

מפרט טכני

מפרט לביצוע עבודות בניית הדירה החדשה.א

 

ערבות רישום

מדובר בהתחייבות מצד יזם הפרויקט  לביצוע רישום הבית המשותף, בלשכת רישום המקרקעין בין אם מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (תמ"א חיזוק) ובין אם בתמ"א 38/2 (הריסה בנייה), במסגרת הזמן הקבוע בחוק כ-122 חודשים ממועד המסירה. בניינים רבים בישראל אינם רשומים  כבית משותף וזאת למרות שפעולת הרישום הינה טכנית בלבד. מטרתה של ערבות הרישום היא לדאוג לביצוע רישום הבית המשותף, ולאפשר מינוי של עו"ד נוסף אשר ישלים את העבודה.א

ערבות שכירות

נהוגה לרוב בתמ"א 38/2, וגם לפעמים בתמ"א 38/1 במצב של פינוי דיירים

ערבות שכירות הינה ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח את דמי השכירות. סכום הערבות נמשך לכל תקופת הבנייה, ייתכן והריבית תפחת כנגד תשלומים בפועל.א

עורכי דין המייצגים דיירים נוטים להגדיר ערבות שכירות בצורה מאוד רחבה, כך שכל סטייה מהוראות ההסכם תאפשר לעשות שימוש בערבות שכירות מטעם היזם.א

 

  

 

                   

ערבות חוק מכר

ערבות הניתנת לרוכשי דירות חדשות בפרויקטים שמלווים ע”י בנק ובהתאם לחוק המכר. הערבות מהווה בטוחה לרוכשים ונועדה להבטיח את קבלת הדירה גם אם היזם לא יהיה מסוגל לסיים את הפרוייקט

כדי להבטיח את כספם, ולעמוד בהתחייבויותיהם, נוהגים הגופים המלווים להפעיל מערך של פיקוח ובקרה על הפרויקט. נוסח הערבות כפוף לחוק המכר, וכולל מספר תנאים מצטברים כדי להבטיח את כספי הרוכשים נציין כי החוק מאפשר גם בטוחות חלופיות (פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה) בהתקיים תנאים משלימים.א

 

ערבות אוטונומית

 

לערבות הבנקאית האוטונומית תפקיד חשוב בחיי המסחר. היא מהווה מנגנון יעיל וזול להבטחת התשלום למוטב, המאפשר למוטב להיות בטוח כי יוכל לממש את הערבות ללא קשר לעסקת היסוד וליכולת הפירעון של החייב.א

ערבות ביצוע

הערבות תוגש למשרד עם החוזה שייחתם ויתנהל ע"י הזוכה במשרד ושייחתם בין הזוכה לבין המשרד, בסכום הנקוב במכרז או מחושב ע"י המשרד עפ"י האחוז שנקבע במכרז ועפ"י היקף ההתקשרות הכולל או השנתי, וכן עפ"י התנאים שנקבעו במכרז. ערבות זו תהיה צמודה למדד מתאים כפי שייקבע במכרז
ערבות זו באה להבטיח את ביצוע הפעילות בה זכה המציע בשלמותה, עפ"י אישור ועדת הרכישות ובהתאמה לדרישות הכמותיות והאיכותיות שהוגדרו במכרז

 

מע"מ שירותי בניה

בעסקת קומבינציה, בהיותה עסקת חליפין - קרקע בתמורה לשירותי בנייה - יש בדרך כלל שני שלבים לחבות - במע"מ

א. חשבונית עצמית אותה מוציא הקבלן על עצמו בגין רכישת הקרקע מבעל הקרקע הפרטי (אם איננו עוסק). חשבונית זו אינה נושאת חבות אמיתית בתשלום כסף לרשויות המס, מאחר שהקבלן רשאי להתקזז (עם עצמו) ולפיכך אין מס  ערך מוסף לתשלום בגין חשבונית זו, בדו"ח החודשי. המועד להוצאת חשבונית מס זו הינו תוך התקופה הקבועה בחוק מהרגע שהקבלן תופס חזקה בקרקע ולא בעת חתימת ההסכם, אך לפי חוק מע"מ אין כל מניעה שהקבלן יקדים מועד הוצאת חשבונית מס זו. ממילא אין לה נפקות כספית, ועל כן אין בכך חשיבות כלכלית אמיתית

ב. חשבונית מס אותה מוציא הקבלן על שם אדם פרטי בעל הקרקע בגין בניית דירות עבורו. בגין חשבונית זו קיימת חבות מע"מ אמיתית, ולפיכך בד"כ מעבירים הקבלנים את נטל המע"מ בגין בניית דירות הבעלים על הבעלים ודורשים מהם  את המע"מ החל על העסקה.

 

 

התחדשות עירונית

תהליך הנעשה בדרך כלל באזורים ותיקים שם מצב המבנים והתשתיות ירוד בד"כ. התהליך מאפשר חידוש ורענון מבנה בודד או מספר מבנים הנמצאים בסמיכות אחד לשני. בדרך כלל מלווה ההתחדשות העירונית בהגדלת הצפיפות באותו איזור. בתקופה האחרונה תהליך כזה עונה על הדרישה שנוצרת בשל מחסור בקרקע באזורים העירוניים
אזורים שבהם מתרכזת אוכלוסיה מזדקנת ושבהם גם התשתיות סובלות מהזנחה לאורך שנים, מתאפיינים במחירי דיור שאינם יקרים, ולכן מהווים מקור משיכה למשפחות צעירות. תהליך כזה מתאפיין בהגדלת הדרישה למוסדות ציבור כדוגמת שירותי חינוך, כמו גם הצורך בשיפור בחזות האזור. התחדשות עירונית
באה לענות על
צורך זה.א

  

 

                   

תמ"א חיזוק

 

מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית, ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה. אחת הדרכים להתמודדות עם מבנים שנבנו טרם החלת תקן לעמידות מבנים הנדסיים ברעידות אדמה (ת"י 413) היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

 

תב"ע

היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. המונח "תוכנית בניין עיר" הוא שגור בלשון הדיבור, אך אינו מוכר בחוק, שם הוא מכונה בפשטות "תוכנית" או "תוכנית מתאר". בישראל, הקביעה המשמעותית ביותר בחוק לגבי "תוכנית" היא זו שנקבעה בסעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 19655, אשר בה נאמר כי אין לבצע (כמעט) כל פעולה במקרקעין אלא אם כן נתנה הוועדה המקומית היתר לכך, והועדה לא תיתן את ההיתר אלא על פי הקביעות בתוכנית. החוק גם מבחין בין כמה סוגים של תוכניות, וקובע את ההיררכיה ביניהן: החשובה ביותר היא תוכנית המתאר הארצית, והאחרונה בהיררכיה היא תוכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים עיקריים - תשריט ותקנון, וכן ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים הקרויים נספחים

תוכנית מתאר

 

מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית, ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה. אחת הדרכים להתמודדות עם מבנים שנבנו טרם החלת תקן לעמידות מבנים הנדסיים ברעידות אדמה (ת"י 413) היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

 

תוכנית מתאר ארצית

 

(תמ"א)  תוכנית החלה על כל שטח מדינת ישראל והיא משפיעה גם על  התכנון המחוזי והמקומי.

התוכנית עוסקת בנושאים בעלי חשיבות כלל ארצית כמו: דרכים ראשיות ודרכי תחבורה, תשתיות מים חשמל, שמורות טבע.

תוכנית מתאר ארצית קובעת מפרטים תכנונים  ברמה הכללית  והעקרונית.

תוכנית מתאר מחוזית

קובעת  הוראות כלליות לגבי ייעודיי הקרקע (חקלאות, תעשייה, מגורים וכו')

מטרת התוכנית לקבוע את הפרטים הדרושים לביצוע תוכנית מטהר ארצית, ובתחום המחוז להנחות את הרשויות המקומיות בביצוע תוכנית מתאר מקומית.

תוכנית מתאר מקומית

תוכנית החלה בתחום הרשות המקומית אשר בתוכה יש התייחסות לתיחום של שטחים, מגבלות בנייה, הוראות בנייה, אופי הבנייה (מספר יחידות הדיור , גובה המבנים וכו')  דרכים בתוך שטח היישוב ומאפיינים נוספים של תכנון עיר.

תוכנית מתאר מקומית נגזרת מהתוכנית מתאר מחוזית וארצית ואינה יכולה לסתור תוכניות של הדרג מעל.

תוכנית מפורטת

תוכנית שניתן להבין ממנה מה ניתן לבנות בדיוק על הקרקע, ובדרך כלל נמצאים פרטים שלא נכללים בתוכניות מעליה.

בד"כ מכח תוכנית זו ניתן להוציא היתר בנייה ועל כן התוכנית חייבת לכל הוראות לגבי חמישה דברים: היקפי בנייה, קווי בניין, חלוקה למגרשים גובה הבנייה  ייעודי קרקע.

רח"ק

הביטוי "רח"ק" הינו ראשי תיבות של שלושת המילים: "רצפה חלקי קרקע".

הביטוי מגדיר את שטחי הבניה המותרים במגרש המיועד. לדוגמא: רח"ק 5 משמעו שהיחס בין שטח המגרש לבין שטחי הבניה המותרים הינו 1:5 .

כלומר, באזור שבו נקבע רח"ק 5 ,על מגרש בשטח 1,000 מ"ר ניתן לבנות מעל פני הקרקע 5,000 מ"ר

שטחי הבניה הם המקסימליים המותרים ברמת המעטפת, כלומר, שטח מרבי הכולל שטחים עיקריים, שטחי שירות, ממ"דים וכל שטח מקורה אחר מעל פני הקרקע.

בחלק גדול מהמקרים מגדירה התכנית טווח שבין רח"ק בסיסי לרח"ק מרבי, התמרון בין שניהם נתון לשיקול דעת הועדה המקומית.

מכפיל חניה

מתקן המאפשר להחנות בצורה אנכית כמה רכבים זה מעל זה (בד"כ שניים או שלוש), וניתן לחץ בצורה עצמאית כל רכב.

גרמושקה

מפת תוכניות  שלפיה היזם מבקש היתרי בנייה מהרשות המקומית לתכנון ובנייה.

תקן 21

           

  תקן 21 נועד להיות עמק השווה בין שלושת השחקנים הראשיים בתהליך פינוי בינוי, הגוף המאזן את

האינטרסים של כולם ללא פגיעה באחרים. שמאי המקרקעין הינו שחקן חשוב בתהליך זה, משום שהוא נותן הערכות מספריות וממשיות בנוגע לאינטרסים הספציפיים, לרווחים של כל הצדדים, לכדאיות של הפרויקט

.וכדומה. המיזם יכול לצאת לפועל ברגע שעל פי תקן 21 הוא בר קיימא ומשתלם עבור כל הצדדים

צפיפות

 

חישוב אשר מתבצע במסגרת מתן הזכויות בו נאמדת תמורה על ציר הזמן בזכויות הבנייה בצפיפות יחה”ד המותרות לבנייה.

יועץ ביטוחי

בהתקשרות יזם עם דיירים, יש לכלול סעיף בו יבחר ע"י הצדדים (וישולם על חשבון היזם) יועץ ביטוחי לפרויקט. חשיבותו של יועץ כנ"ל הינה כימות הסכום הנוסף הדרוש להקמה מחדש של המבנה הקיים במידה וייהרס  ולכל נזק שעשוי להיגרם כתוצאה מבניה.

תיקון 3

           

תיקון שהתקבל בשנת 2016 ומתייחס להריסה ובניה במסגרת תמ"א 38

הריסה ובניה- תוספת הקומות תחושב על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, ולא על בסיס תב"עות (תוכניות בניין עיר) ישנות החלות במגרש.

החישוב יעשה באופן הבא: תוספת של 3.5 קומות לבניינים בני שלוש קומות ומעלה, תוספת של 4.5 קומות לבניינים מעל ארבע קומות, תוספת של 2.5 קומות לבניינים מעל שתי קומות ותוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה אחת. במסגרת התיקון, נקבעו גם הוראות המרחיבות ומחזקות את שיקול הדעת של הרשויות המקומיות במתן היתרים מכוח תמ"א 38. בבניינים על עמודים, שקומת העמודים שבהם מהווה שטח בנוי בשיעור של כ-50%, ניתן להוסיף קומה נוספת. תיקון 3-א' מבהיר כי שטח הקומות המתווספות הינו לפי קומה טיפוסית קיימת ולא לפי קומה תיאורטית מורחבת.

כל הזכויות שמורות לעו"ד נריה כהן